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Sofern Sie Vermietungs- oder Verpachtungseinkünfte haben, muss für Ihre Steuererklärung zusätzlich die Anlage V ausgefüllt werden. Aus steuerlicher Sicht ist die Vermietung von Immobilien im §21 EStG geregelt. Ähnlich wie bei Ihren Bundeswehreinkünften werden hierbei die Mieteinkünfte betrachtet und um die Werbungskosten gemindert. Das Ergebnis wirkt sich dann auf Ihr Steuerergebnis aus. Damit Sie also nicht zu viel Steuern zahlen, ist es wichtig zu wissen, was Sie absetzen können. Darüber wollen wir Ihnen in dem Artikel einen Überblick geben. Da das Thema sehr komplex ist und einige Ausnahmen beinhaltet, möchten wir Ihnen empfehlen, bei konkreten Fragen direkt Kontakt zu uns aufzunehmen.
Achtung: Für alle Kosten die Sie geltend machen wollen, werden Belege benötigt (Rechnungen, Kaufbelege etc.) Für diese gelten mitunter auch Aufbewahrungspflichten. Zum Beispiel 2 Jahre für Handwerkerleistungen nach §14b Abs. 1 UStG.
Egal ob Sie Ihre Immobilie kaufen oder selber bauen lassen, können die Kosten mit 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben werden. (Sofern die Immobilie vor 1924 gebaut wurde 2,5 Prozent ohne zeitliche Begrenzung)
Hierzu zählen auch alle Kosten die im Zusammenhang mit dem Erwerb / Bau angefallen sind, wie zum Beispiel Makler- und Gerichtskosten oder die Grunderwerbssteuer.
Häufig werden Immobilien aufgrund der hohen Kosten über längere Laufzeit durch ein Hypothekendarlehen finanziert. Die hierdurch entstehenden Zinsen können Sie als Werbungskosten von der Steuer abziehen. Sollten Sie nur einen Teil Ihrer finanzierten Immobilie vermieten, können Sie nur die anteiligen Zinsen als Werbungskosten geltend machen. Da dies Regelmäßig zu Irritationen führt, ist zu sagen, dass die Tilgung keine steuerlich abzugsfähige Position ist.
Reparaturen fallen bei Mietobjekten regelmäßig an und manchmal muss auch renoviert werden. Die Kosten hierfür können Sie als Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen Handwerkerkosten, Materialkosten bei selbstdurchgeführten Reparaturen sowie die dafür unternommenen Fahrten.
Sollte es sich hierbei um größere Summen handeln, können Sie sich entscheiden, ob Sie die Kosten in einem Jahr ansetzen oder über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahre verteilen wollen. (§ 11 Abs. 2 EStG) Was sich hierbei für Sie mehr lohnt, besprechen wir gerne individuell mit Ihnen.
Alle weiteren Kosten die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind. Zum Beispiel:
Nutzen Sie unsere Checkliste, um einen Überblick über die Werbungskosten zu bekommen.
Beispiel: Hauptmann Max hat sich zur Vermietung eine Dreizimmerwohnung in der Nähe seiner eigenen Wohnung gekauft. Für die Steuererklärung ermittelt er die folgenden Einnahmen und Werbungskosten:
Nach Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen bleibt das Ergebnis von 523,20€ übrig. Dieses muss Hauptmann Max versteuern.
Sollten Sie Ihre Immobilie günstig an Angehörige vermieten, müssen Sie aufpassen, um die Werbungskosten voll absetzen zu können. Denn sofern die Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete liegt müssen die Werbungskosten anteilig gekürzt werden. Die ortsübliche Miete kann über den Mietspiegel ermittelt werden.
Besonders durch Vermietungsportale wie airbnb hat die Anzahl von kurzfristigen Vermietungen von selbstbewohnten Häusern und Wohnungen stark zugenommen. Wir werden in diesem Zusammenhang oft gefragt ob jede kurzfristige Vermietungseinnahme in der Steuererklärung angegeben werden muss. Zur Vereinfachung gibt es eine Bagatellgrenze der Finanzverwaltung in Höhe von 520,00€. Alle kurzfristigen Vermietungseinkünfte darunter müssen Sie nicht in der Steuererklärung abgeben. (EStR R 21.2 zu § 21 EStG) Wichtig: Der Wert ist aber nicht wie ein Freibetrag anrechenbar auf höhere Vermietungseinkünfte.
© 2016 Ludwig Krüger
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